物流地産屬于産業地産範疇，其包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動産載體(tǐ)。物流地産是由美國普洛斯公司率先提出并實踐的，開(kāi)始于上(shàng)世紀80年代，至今為(wèi)止已有(yǒu)30多(duō)年的曆史。2001年中國加入WTO後，大(dà)量外資企業進入中國。

現代物流地産的定義框架

提出“物流地産”概念的普洛斯于2003年進入中國開(kāi)始“圈地運動”。普洛斯是中國最早的物流地産商之一，先發優勢明(míng)顯，2017年完成私有(yǒu)化，主要股東為(wèi)萬科、厚樸、高(gāo)瓴、中銀和(hé)公司CEO。

萬緯是萬科2015年推出的獨立物流品牌。宇培是遠洋集團和(hé)安邦保險共同投資建設的物流倉儲開(kāi)發平台，成立于2000年。嘉民是全球綜合地産集團，2001年開(kāi)始進入中國市場(chǎng)。易商是亞太區(qū)領先物流地産平台，在中日韓、澳大(dà)利亞、新加坡和(hé)印度都有(yǒu)大(dà)量的物流地産。

通(tōng)常來(lái)看，物流地産或由地産商、物流商和(hé)電(diàn)商三者之一主導，或由其中多(duō)個(gè)主體(tǐ)聯合經營，多(duō)種運營方式各有(yǒu)優劣。在中國市場(chǎng)，平安、萬科等企業紛紛高(gāo)調進軍物流地産，目前已經擁有(yǒu)了一定的土地儲備。

物流地産開(kāi)發商主要開(kāi)發經營物流地産，與傳統地産開(kāi)發銷售不同，大(dà)部分物流地産在開(kāi)發後不會(huì)進行(xíng)銷售，會(huì)持續運營幾十年，因此後續的運營管理(lǐ)能力将比開(kāi)發能力更為(wèi)重要，決定物流開(kāi)發商規模以及收益。

而物流地産經營與寫字樓、商鋪等經營也不盡相同，物流地産的內(nèi)生(shēng)擴張欲望顯著強于寫字樓和(hé)商鋪，因為(wèi)物流地産的連續性以及對大(dà)客戶的黏性更強。

相比于第三方物流、電(diàn)商而言，物流地産開(kāi)發商更為(wèi)專注、服務性更強，第三方物流以及電(diàn)商自建倉均用于輔助物流運輸以及電(diàn)商零售等主營業。